Что бы я сам купил из коммерческой недвижимости

Общаясь с участниками рынка коммерческой недвижимости, я регулярно слышу один и тот же вопрос:

«Ильшат, а что бы ты сам купил?»

Руководствуюсь всего лишь несколькими принципами:

1. Я не куплю то, что не смогу продать. Сначала ликвидность, потом доходность.

Для меня это гораздо важнее, чем сама доходность.
Объект с доходностью 15%, который потом можно годами пытаться продать или который превращается в объект с нулевой доходностью после ухода арендатора, для меня хуже обычного рыночного ГАБа с доходностью 10–12%.

2. Если есть выбор между городами — смотрю на динамику населения

Рождаемость, миграция, переезды, прирост населения — все это важно. Мне гораздо интереснее рынок, который растет.
Например, если есть выбор ГАБа в Набережных Челнах, Казани, Москве и Ижевске — я выберу Москву.

❗Если не смотреть на Москву, допустим выбирать только между Волгоградом с ГАБом с окупаемостью 8 лет или Казанью с окупаемостью 10 лет? Разумеется, выберу растущую Казань.

Поселки, деревни, областные объекты, пригороды я не смотрю в принципе, независимо от окупаемости. Если население сокращается, я бы очень осторожно относился к покупке, даже если город большой.

3. Смотрю не только на текущего арендатора, но и на сменяемость

Мне важно не только то, кто сейчас арендует помещение.
Я задаю себе дополнительный вопрос:
«Кто еще может сюда зайти?»

Чем больше потенциальных арендаторов может конкурировать за помещение, тем устойчивее объект. Если помещение подходит только одному специфическому бизнесу — заходить будет немного ссыкотно. Если на него претендуют несколько типов бизнеса и арендаторы могут перебивать ставки друг друга — для меня это наоборот фантастически классно.

Поэтому я всегда думаю:
что произойдет с объектом, если текущий арендатор завтра съедет?

4. Работать нужно с местным риэлтором

❌ Я вообще не понимаю логику покупки недвижимости в другом городе через риэлтора из своего города.

Если ищешь помещение в Москве — ищи агента в Москве.
Если покупаешь в регионе — работай с человеком, который живет там, знает районы, улицы, трафик, арендаторов и понимает местную специфику.

Это крайне инфантильно — брать объект с тем, кто тебе нравится, но не является профессионалом этого города. Ты покупаешь локальный актив — значит, тебе нужен человек, который знает локальный рынок.

5. Насмотренность

Ее невозможно получить из объявлений, презентаций и таблиц.

- Нужно ездить.
- Смотреть.
- Сравнивать.
- Заходить в соседние помещения.
- Разговаривать с арендаторами.
- Смотреть на трафик.
- Изучать район.

И только потом принимать решение. Причем я вижу одну интересную проблему даже у опытных инвесторов.

Они перестают ездить на объекты.
Мне сами об этом рассказывали:

опыта становится якобы больше, начинаю принимать решения практически из офиса. Сделки и проекты останавливаются. Без выезда на объекты или не хватает решимости, или нормального выбора и в итоге никуда не вхожу. О чем жалею, потому что бездарно теряю время.

Но недвижимость это физический актив. Поэтому моя логика такая:
На сделку выходить только после просмотра пяти разных вариантов. Сравнивать, сопоставлять, торговаться и поднимать свою насмотренность.

6. При покупке думать не только о входе (доходность, окупаемость и т.д.), но в большей степени о выходе.